Durante quase três décadas, quem passava de comboio junto ao Tamisa via sempre a mesma imagem: quatro chaminés brancas sobre um edifício de tijolo sem telhado. A central elétrica de Battersea, que chegou a abastecer uma parte importante de Londres, tinha fechado nos anos 80 e tornara-se o monumento mais famoso da cidade a um futuro que nunca chegava. Hoje é um bairro com casas, lojas, escritórios e uma estação de metro, e 14 anos depois da compra ainda só vai a meio. É uma história de sucesso. Para alguns dos que a pagaram, é também uma história de prejuízo.
Para quem vive, compra ou vende na frente ribeirinha do Barreiro, vale a pena conhecê-la.
O que aconteceu em Londres
Depois de desativada, a central passou por vários donos e vários planos que não saíram do papel. Em 2012, um consórcio de investidores malaios comprou o terreno, que estava em insolvência, por cerca de 400 milhões de libras.
O projeto que se seguiu é de grande escala: 17 hectares e cerca de 4.000 habitações previstas no total. Até agora foram entregues mais de 2.200 casas, cerca de 800 mil pés quadrados de escritórios e mais de 170 lojas, restaurantes e espaços de lazer, o que corresponde a sensivelmente metade do plano. A Apple instalou ali a sua sede londrina, num contrato de arrendamento de longa duração. E houve uma peça decisiva: o prolongamento da Northern Line do metro, com uma estação à porta do empreendimento. O edifício da central abriu ao público em 2022.
Visto da rua, o resultado é inequívoco. Uma zona que durante décadas foi sinónimo de abandono tornou-se um destino, e a habitação ali transaciona hoje a valores próprios do centro de Londres.
Onde a história se complica
O sucesso do lugar não se traduziu, com a mesma clareza, em sucesso para todos os investidores.
Para acelerar a venda de uma torre de escritórios, a sociedade promotora ofereceu aos compradores uma garantia de rendas de cinco anos. Quando a torre foi entregue, a taxa de ocupação arrancou em apenas 20%, segundo a Sime Darby Property, uma das sócias. A diferença entre as rendas prometidas e as rendas reais passou a ser paga pelos promotores. Em 2024, isso obrigou a reconhecer perdas relevantes nas contas das empresas malaias envolvidas, e houve analistas a estimar um custo na ordem dos mil milhões de ringgits por ano enquanto a garantia durasse. É uma estimativa externa, não um número oficial.
Em 2025 surgiram notícias de que os donos do edifício da central estariam a sondar uma venda, com valores falados de 2 mil milhões de libras. Em outubro desse ano, os dois fundos proprietários vieram dizer que não havia planos imediatos de saída.
A lição de Battersea tem duas faces. A regeneração funcionou: o lugar ganhou valor, população e emprego. Mas quem prometeu rendimentos que o mercado ainda não conseguia pagar acabou por suportar o risco sozinho.
E no Barreiro?
O paralelo não é forçado. O Barreiro tem uma das maiores frentes ribeirinhas industriais da Área Metropolitana de Lisboa, herdada da antiga Quimigal, e está no centro de dois projetos de Estado que podem mudar a relação da cidade com Lisboa.
O primeiro é o Arco Ribeirinho Sul, hoje integrado no Parque Cidades do Tejo, apresentado pelo Governo em março de 2025. Abrange os antigos terrenos industriais do Barreiro, do Seixal e de Almada: 519 hectares e 15 km de frente de rio. Estão previstas cerca de 8 mil habitações dentro dos PDM em vigor e um exercício prospetivo para mais 20 mil. Estão também previstos mais 50 km de Metro Sul do Tejo e uma ligação viária entre o Seixal e o Barreiro.
O segundo é a Terceira Travessia do Tejo, uma ponte rodoferroviária entre Chelas e o Lavradio, com um investimento estimado em 3,5 mil milhões de euros. Segundo o Governo, reduzirá em cerca de 10 minutos a viagem Lisboa–Barreiro e em cerca de 30 minutos a viagem Lisboa–Setúbal. Em agosto de 2026, o ministro das Infraestruturas apontou um horizonte de 10 anos para a sua conclusão, com 4 a 5 anos de obra.
É a mesma receita de Battersea: frente de rio industrial, um grande plano urbano e uma nova ligação de transporte que encurta a distância ao centro.
O que Battersea nos diz sobre os tempos
Em setembro de 2026, a sociedade promotora submeteu o pedido de licenciamento para a última fase: os 6,5 hectares ainda por construir, cerca de 40% do terreno. A proposta prevê até 3,2 milhões de pés quadrados de habitação, comércio, cultura e lazer, o que quase duplica o que já existe. Inclui 200 habitações municipais em parceria com a câmara local, com início de obra previsto para 2027. Outro bloco, com cerca de 300 casas desenhadas pelo gabinete de Frank Gehry, já está em construção e tem conclusão apontada para 2029.
Há um pormenor que merece atenção. O plano original, com mais de 15 anos, teve de ser redesenhado, com quarteirões mais pequenos, mais ruas e mais espaço público, porque a forma de viver e de trabalhar mudou desde que foi pensado. Os próprios acionistas reconhecem que as cidades mudaram muito desde 2012. Um grande plano urbano não é um documento fechado: envelhece e tem de ser revisto pelo caminho.
Há, porém, uma diferença de fase que convém sublinhar. Em Londres, a peça que faltava, o metro, está construída. No Barreiro, a ponte está decidida mas não começou, e o próprio Arco Ribeirinho Sul foi apresentado pela primeira vez em 2009. As grandes obras demoram. Battersea levou quase 40 anos entre o fecho da central e a abertura ao público, e só deverá ficar completa na próxima década. É razoável esperar que também o plano da margem sul, pensado há mais de 15 anos, venha a ser ajustado antes de estar concluído.
Entretanto, o mercado já está a mexer. Em agosto de 2026, a Península de Setúbal foi a região do país onde a avaliação bancária mais subiu num ano (20,2%, segundo o INE). Isto reflete sobretudo o que as casas valem hoje, com base em vendas reais, e não o que poderão valer quando a ponte existir.
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Se está a pensar vender no Barreiro
O valor da sua casa assenta no que ela oferece hoje: localização, estado, acessos atuais, comparáveis reais na sua rua. A ponte e o Arco Ribeirinho são argumentos que pode e deve mencionar, porque ajudam o comprador a perceber o potencial da zona. Mas um preço construído sobre obras que ainda não começaram dificilmente passa na avaliação bancária do comprador, e o negócio acaba por encalhar.
Se está a pensar comprar
A lição de Battersea é dupla. Comprar numa zona em regeneração pode fazer sentido para quem tem horizonte longo e compra para viver, pelas qualidades que a casa e a zona já têm. Desconfie de qualquer promessa de rendimento garantido ou de valorização “certa” associada a uma obra futura. Em Londres, até promotores com milhares de milhões por trás tiveram de pagar do próprio bolso a diferença entre a promessa e a realidade.
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Battersea mostra que uma frente ribeirinha industrial pode transformar-se num dos lugares mais desejados de uma capital. Mostra também que o tempo das obras raramente é o tempo que se anuncia, que os planos mudam pelo caminho, e que quem paga as promessas por cumprir é quem as fez. O Barreiro está no início deste caminho, com planos sérios e uma ponte decidida. A decisão sensata, para quem compra e para quem vende, é olhar para o que já existe e tratar o futuro como uma vantagem possível, não como um valor já garantido.
Tem casa na frente ribeirinha do Barreiro ou está a pensar comprar ali? Conversamos consigo sobre o que o mercado paga hoje, rua a rua, e sobre o que os grandes projetos podem mudar.
Fontes
- Battersea Power Station Development Company, Acquisition of BPS commercial assets (julho de 2022)
- Sime Darby Property, declarações à agência Bernama sobre a garantia de rendas (23 de agosto de 2024)
- PNB e EPF, declaração conjunta sobre notícias de possível venda (outubro de 2025)
- Battersea Power Station Development Company, anúncio da nova fase e do novo plano da Studio Egret West (maio de 2026) e pedido de licenciamento da fase final (setembro de 2026), via New Straits Times, Property Week e Construction Enquirer
- Governo de Portugal, apresentação do Parque Cidades do Tejo (28 de março de 2025)
- Governo de Portugal, Terceira Travessia do Tejo entre Chelas e Barreiro; declarações do ministro das Infraestruturas e Habitação (6 de agosto de 2026)
- INE, Avaliação bancária na habitação, agosto de 2026 (24 de setembro de 2026)
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